Új hullám a településfejlesztésben!

A közelmúlt évtizedeinek lakópark-építési divatja nem kímélte Budapest kertvárosait sem. A kertvárosi idill ellen többfrontos támadás indult élelmes beruházók részéről.

Az egyik módszer a városszéli mezőgazdasági területek átminősítésének kieszközlése kisvárosias (L2/A) keretövezetté, amelynek beépíthetősége jóval nagyobb a kertvárosias (L4) keretövezetnél. Míg az L4 keretövezet telkeinek területe 25%-ban építhető be, az L2/A keretövezetbe tartozó telkek területének 65%-a is elfoglalható lakóépítményekkel. A beépítési volument kifejező szintterületi mutató a kisvárosias keretövezetekben majdnem négyszerese lehet a kertvárosban megengedettnek.

A külterületből átminősített, sűrűbben beépített új városrész belső városrészek felé irányuló forgalmát viszont a korábban épült kertvárosnak kell elviselnie a nem ilyen autóáradatra méretezett utcáin keresztül. Ez a tendencia az arányos településfejlesztésnek is ellentmond, mivel a kisvárosias keretövezetben a telkek területére vonatkoztatott zöldfelület-létesítési kötelezettség is jóval kisebb (csupán 25%), mint amennyi a családi házak kertjeiben megvalósítható. A Budapesti Agglomeráció Területrendezési Tervének módosítása nem fogadta be a Levegő Munkacsoportnak azt a javaslatát, hogy az újonnan tervezett városrészekben a telkeken kötelezően létesítendő zöldfelületeken kívül a városrészek területének 20%-a legyen közcélú zöldterület, vagyis közkertnek, közparknak alakítsák ki.

A másik módszer a kis telkek összevásárlása volt. Postaládákban elhelyezett ingatlanvásárlási ajánlatokkal zaklatták a lakosságot, majd siker esetén az egymással szomszédos telkek összevonása után a keretövezet legmagasabb beépíthetőségi lehetőségeit kihasználva a hagyományos utcaképtől idegen, többemeletes lakóházakat építettek a kis családi házak között, sokszor még a szabályzat által kötelezett oldalkert-távolságot sem tartva meg. Ez ellen igyekeztek védekezni csepeli és a pesti oldali külső kerületek lakosságának társadalmi szervezetei, amikor az önkormányzatoktól az övezet beépíthetőségi paramétereinek, illetve a telkek területéhez viszonyított lakásszám korlátozását kérték.

A harmadik módszer ennél sokkal markánsabb volt. A kertvárosias tömbök között megszűnt ipari üzemek, szervizek telkeit a kerületi önkormányzatok „saját hatáskörben” (vitatott jogosultsággal) munkahelyi övezetből intézményi övezetbe minősítették át, és voltak más beépítetlen, korábban intézményi övezetbe sorolt tömbök is Bár az intézményi övezet elvileg másra rendeltetett, de Budapest Városrendezési és Építési Keretszabályzata (BVKSZ) lehetővé teszi az intézményi keretövezetben lévő területeken belül olyan építési övezet meghatározását, ahol a lakófunkció is megengedett. Ez az engedmény nagyszámú, de viszonylag kisméretű lakást tartalmazó lakótömbök felhúzására adott lehetőséget. Az ilyen monstrumok – keskeny lakóutcák túloldali családi házaira vetve árnyékot – osztatlan tömegükkel túltettek a múlt század hetvenes, nyolcvanas éveiben épült lakótelepek 8-10 emeletes épületein is. Sőt, míg a régi lakótelepek telkei 50%-ban valódi zöldfelületet tartalmaznak, szépen kifejlődött magas fákkal, az új, lakóparknak csúfolt létesítmények az intézményi övezet paraméterei szerinti 20-35 százalékos zöldfelületi arányt dekáztak ki – többnyire épített szerkezeten – a csalódott új lakóknak attól függően, hogy szabadon állónak, vagy zártsorúnak minősítette a telkek beépítési módját a kerületi szabályzat. A készséges önkormányzatok rendszerint a kevesebb zöldfelületi kötelezettséggel járó zártsorúság kiváltságát adták meg a kerületi szabályozási tervben a beruházók kedvéért.

Sötét jövő várhatna így a hagyományos kertvárosi-jellegű városrészekre: arculat nélküli, kezelhetetlen gépjárműforgalomtól nyüzsgő, bűzlő utcák a korábbi hangulatos, barátságos lakókörnyezet helyett.

A várostervező szakma egyetért abban a lakossággal, hogy ez a tendencia tovább nem folytatódhat.

Az intézményi övezet nagyobb beépíthetőségének lakófunkció számára történő kihasználását igényesebb várostervezők már a volt iparterületek telkeinek szabályozásában is tiltással akadályozzák.

Egyes fővárosi kerületek építési szabályzatának újabb módosításaiban olvashatók olyan ígéretes kifejezések, mint:

tömbbelsők zöldfelületeinek védelme”, „Bármilyen beépítési mód esetén egy központi, belső zöldfelület köré csoportosuló beépítésnek kell meghatározónak lennie.”

a korábbi jogosultságok problematikája”

hosszútávra szóló zöldfelületi rendszerterv”

a lakókörnyezeti közérzet javulása”

a meglévő lakásállomány megújulása”

Még olyan pesti oldali kerületekben is, ahol rozsdaövezetek dominálnak, találunk korábbi lakóterületekre vonatkoztatott ilyen természetű megjegyzéseket:

alacsony beépítési arányú, speciális lakóterületi övezetbe sorolás”

egységes összképet nyújtó, védendő karakterű épületegyüttes”

Reménykeltésül hadd idézzünk néhány szép mondatot egy folyamatban lévő eljárás anyagából:

Intézményi területek vonatkozásában a szabályozás célja, hogy a lakás létesítése ebből megfelelő, lakás céljára meghatározott építési övezetbe kerüljön.”

A megvalósult lakóparkok azt bizonyítják, hogy 30-35%-nál sűrűbb beépítés nem biztosít kellemes, élhető lakókörnyezetet.”

„… a jövőben nem kívánatosak a lakópark jellegű lakásépítések és vissza kell fogni a tömeges, társasházi jellegű lakásépítéseket is.”

A lakóterületek további bővítését vagy a meglevők besűrítését nem tartjuk kívánatosnak: az első a várostest szétterüléséhez, fenntarthatatlanságához vezet, a második pedig a lakókörnyezet minőségének leromlását okozza. A társasház- és lakópark-építkezések számára a KVSZ jelenlegi tervezési területén nincsen alkalmas terület, de azok orientációjában továbbra is hangsúlyozzuk az Önkormányzat felelősségét. Intézményterületen bizonyos speciális kivételektől eltekintve nem javasoljuk a lakásépítést.”

Azt tapasztaljuk, hogy egyre inkább kezd érvényesülni az önkormányzatok felelősségérzete a létesíthető lakásokkal arányos alapfokú szolgáltatások biztosítási kötelezettségének vonatkozásában is.

Az új hullám: az esetileg jelentkező, felelőtlen, maximalista beruházói szándékok kritikátlan befogadása helyett a lakosság érdekeit szem előtt tartó, városképi és környezeti szempontokat érvényesítő, felelősségteljes önkormányzati településfejlesztés kezdeteinek lehetünk tanúi?

A jó szándék megvan, de sajnos a már jóváhagyott tervekben rögzített beépíthetőségi jogosultságok kártérítés kockázata nélkül nehezen vonhatók vissza. A vesztes ilyen esetekben a lakosság marad, de legalább mentsük, ami még menthető!

Schnier Mária
elnökhelyettes
Levegő Munkacsoport

Hírfigyelő