dr. walter hook
Az elmúlt négy évben Közép-Európában hihetetlen ingatlanpiaci fejlődés növekedés volt tapasztalható. Ezzel összefüggésben ugrásszerűen megnőtt az ingatlanfejlesztéshez nyújtott hitelek mennyisége is. A legtöbb szakértő egyetért abban, hogy ez a fejlődés jelenség nem magyarázható kizárólag a gazdaság erősödésével. A régió térség adottságai több fontos kérdésben vonatkozásban az 1997-es pénzügyi válság előtti délkelet-ázsiai helyzethez hasonlítanak. A Nemzetközi Fizetések Települési Bankja (Bank of International Settlements) szerint, ha a bankoki ingatlanfejlesztésekhez adott hitelei egymást követő három évben bérbeadások több, mint 20%-kal nőnek, az a közelgő pénzügyi válság biztos jele. Ez a mutató Magyarországon, Lengyelországban és Csehországban még ennél a mértéknél jóval magasabb. A magyarországi ingatlanfejlesztésbe befektetett külföldi tulajdonú jegyzett tőke (ezen a téren feltehetően leginkább kölcsönök) 1995-ban 80,5 milliárd forintot tett ki, 1996-bn 113,6 milliárdot, 1997-ben 177,2 milliárdot, 1998-ban 263,5 milliárdot, 1999-ben pedig már 1060 milliárd forintra nőtt! Tehát 1998-ról 1999-re a növekedés 796,9 milliárd forint volt. Megjegyezzük, hogy ugyanebben az időszakban a külföldi jegyzett tőke 556,7 milliárd forinttal nőtt a kereskedelemben (nagyrészt a bevásárlóközpontokkal összefüggésben), viszont mindössze csupán 27,3 milliárd forinttal a feldolgozóiparban (amely a magyar export több mint 90 százalékát adja)!
Sajnos jelenleg a közép-európai bankszabályozók bankfelügyeletek nem jutnak elegendő adathoz, hogy megbecsülhessék a egy ingatlanpiaci válság kockázatának mértékét, így igen nehéz bármilyen előrejelzést tenni értékeljék, mely letörné az ingatlanpiacot.
A régióbeli térségbeli megnagy -bevásárlóközpontok számának robbanásszerű elterjedésén, valamint a lakáscélú jelzáloghitelezésnek a legutóbbi időben végbement szintén hatalmas növekedésén túlmenően számos további ok van arra, hogy gyanítsuk, hogyjoggal feltételezzük: Közép-Európa a pénzügyileg rendkívül káros hatású ingatlanspekuláció lehetséges színtere. Ennek viszont nem sok köze van a fenntartható gazdasági növekedéshez. Először is, a banki összeolvadások és felvásárlások drámaian nagy száma miatt a létrejövő szervezetek a bérleti hitelezési piacból egyre nagyobb hányadot próbálnak megkaparintani az egész régióbantérségben. Másodszor is, a nagy kereskedőcégek összeolvadása és felvásárlásainak nagy száma miatt a létrejövő cégek nagy nyomást gyakorolnak a cégek vezetőkinekre, hogy egyre több kereskedelmi egységet létesítsenek befektetési döntéseire azértannak érdekében, hogy új piacokat szerezzenek és hosszabb távonn megtartsák növeljék a piaci részesedésüket, még akkor is, ha egy ideigrövid távon ezek a beruházások veszteségesnek bizonyulnak. kevésbé jövedelmezőek. Harmadszor is, az ingatlanfejlesztők mielőbb szeretnék felépíteni létesítményeiket, még mielőtt addig, amíg a szigorúbb, nyugat-európainak megfelelő stílusú szabályozásokat el bevezetnék nem fogadják a közép-európai országokban is. parlamentjei.
A közelmúltban sok közép-európai bankot nyugati bankok vettek meg, ami talán segít a máris nagyon meggyengült közép-európai pénzügyi rendszer támogatásábanfeljavításában. Ezen bankok azonban végső soron még mindig állami felügyeletnemzeti hatáskör alatt vannak, ugyanakkor és egy esetleges összeomlás esetén aránytalanul nagy kockázatot vállalnakmértékben sújtaná a közép-európai adófizetőket.
Az új ingatlanok számának drámai növekedése nem csak az új létesítmények jövedelmezőségét, hanem a már meglévők értékét is csökkenti. Ezért nem csak az ingatlankölcsönök ingatlanhitelek vannak veszélyben, hanem azok a céges kölcsönök is, melyek a meglévő ingatlanokat használták fel fedezetképpen. Ezek a hatások pedig lavinaként göröghetnek.
Míg ezen az átmeneti gazdaságú országok különleges helyzete rendkívül megnehezíti annak értékelését, hogy ezen létesítményekaz említett fejlemények milyen mértékű kockázatot jelentenek a pénzügyi rendszer összeomlásában összeomlására rövid vagy középtávon, elegendő bizonyíték áll rendelkezésre ahhoz, hogy arra figyelmeztessük ezen nemzetek kormányait és bankfelügyeleteit, valamint a különböző érdekcsoportokat, hogy alaposan vizsgálják meg a kérdést és fontolják meg, melyek azok az intézkedések, amik amelyek a minimálisra csökkenthetik a lehetséges kockázatot.
A közelmúlt ázsiai pénzügyi krízise válsága megismétlődhet Közép-Európában. Kipukkanhat az ingatlanspekulációs buborék, melynek hatásáraés az ingatlanok értéke rohamosan esneeshet. Mivel a nemzetközi befektetők elárasztják elmenekülnek a piacot, a valutaspekulánsok fejvesztve eladják a helyi pénzt, ezzel elindítva annak gyors elértéktelenedését. Sok cég egyre nehezebben tudja kifizetni a bérleti díjat, illetve hiteleit külföldi valutában, mivel az ő üzleteik helyi pénznemben jövedelmeznek. A hitelek így nem kerülnek visszafizetésre. A bankok pedig, miután megkapják a fedezetül szolgáló ingatlanokat, azt látják majd, hogy azoknak az értéke sokkal kisebb, mint a korábban becsült érték. Ezután a gazdasági növekedés megáll, és a már korábban is rendkívül törékeny közép-európai bankrendszert ismételten a már egyébként is többszörösen terhelt adófizetőknek kell megsegíteniük. Lehetséges, hogy ez a baljós előrejelzés nem következik betévesnek bizonyul, ugyanakkor igen sok figyelmeztető jel utal arra, hogy a kormányoknak és az Európai Uniónak azonnali intézkedéseket kellene tennie egy ilyen krízis válság elkerülése érdekében.
Az Európai Unió bankfelügyeleti szervei is aggódnak az említett fejlemények miatt, azonban túlságosan elfoglalják őket az egységes európai pénznem bevezetésének és a pénzpiacok egyesítésének bonyodalmai.
A közép-európai pénzügyi kereskedelmi és kereskedelmi pénzügyi piac ugyanakkor túlságosan kis falat a nemzetközi bankok és kereskedők számára. Lehet, hogy pénzt vesztenek az itteni befektetéseiken,, uugyanakkor azonban a belföldi versenytársaik is veszítenek, ami hosszú távon valószínűleg jó stratégia az óriási túlerőben lévő nemzetközi tőke számára. Ezért a helyi gazdasági szereplőknek erőteljes lépéseket kellene tenniük saját maguk megvédésére annak érdekében, hogy elkerüljék egy spekulációs buborék kialakulását, mely végső soron tönkretenné a hazai üzleteketvállalkozásokat, és így tiszta megnyitná az utat ad a külföldi tőke akadálytalan beáramlása előtt.
A környezetvédő szervezetek is egyre többet foglalkoznak ezzel a kérdéssel, mivel a az eddigi tapasztalatok azt mutatták, hogy a hibás ingatlanhitelezés miatt bajba került bankokat általában az adófizetők pénzéből mentik meg, ami a gyakorlatban azt jelenti, hogy közpénzekkel támogatják a települések terjeszkedését. Ez utóbbi folyamat pedig közlekedési igények drámai növekedésével jár, annak minden környezetszennyező vonatkozásával együtt, gyors ütemben pusztítja a még megmaradt zöldterületeket, továbbá hozzájárul a belső városrészek leromlásához.
A közép- és kelet-Európai kormányok az elmúlt években jelentősen előreléptek a pénzügyi intézmények szabályozása és felügyelete terén. Azonban ezeket a szabályokat elsősorban az iparilag fejlett országoktól vették át, ami a legtöbb szakértő szerint nem elegendő arra, hogy megóvja a bankokat a térségben, ahol a gazdaság fejlettsége jóval alacsonyabb és még nem szilárdultak meg eléggé a piacgazdaság intézményei és gyakorlata. Ezért a jelentés tanulmány a következő lépések megtételét javasolja a térség kormányainak:
A banki tőke kockázat-súlyozott tőkemegfelelési mutatója az EU-ban 8%. Sok szakértő ezt a 8%-ot, mely elég az érett kapitalista gazdaságokban, nem tartja elégségesnek az ingatagabb közép-európai gazdaságok esetében. Az EU szintje nem elégséges Közép-Európában, mivel a banki szabályozás nagyon gyenge, a bankok közötti információs rendszer a csődbejutott cégekről még nem teljesen megoldott, a aláírási szavatossági előírások nem eléggé tisztázottak, a céges tulajdon és az ingatlantulajdon nem átlátható. Továbbá a magánbankrendszernek nincs tapasztalata abban, hogy egy ingatlanpiaci visszaesést hogyan kell túlélni, és így a bankfelügyeleteknek i szabályozók megalkotóinak snincs igazi ötletük elképzelésük arra nézve, hogy milyen intézkedések szükségesek a pénzügyi válság elkerülése érdekében. Az a tény, hogy az átlagos bérleti szerződést sokkal rövidebb időre kötik Közép-Európában, mint Nnyugaton, és hogy a bérleltet a bérlő egyoldalúan felmondhatja 6 hónapos felmondási idővel, szintén aggodalomra adhat okot.
Nemrég az Európai Unió 100%-ról 50%-ra csökkentette a kereskedelmi ingatlanok hitelezésének kockázati súlyát, és már hosszú ideje 50%-on tartotta a lakáscélú jelzáloghitelezését. A konzervatívabb bankrendszerekkel rendelkező országokban (Nagy-Britannia, Hollandia, Spanyolország) megtartották a 100%-os kockázati súlyt. Közép-Európában viták
folynak arról, hogy követve a nyugat-európai országok példáját, az otthonokra felvett jelzáloghitelek kockázatát kockázati súlyát 50%-ra csökkentsék. Bár megszüntették azokat a törvényi akadályokat, amelyek korábban nem tették lehetővé, hogy a bankok általi visszavegyék azokat az ingatlanokat, ahol nem tudják a hiteleket visszafizetnibirtokbavétel törvényi akadályait megszüntették, de a politikai akadályok megmaradtak, ami még mindig nehézzé vagy lehetetlenné teszi a tulajdonátvételt. Ha ezt az akadályt sikerül leküzdeni, akkor meg lehet fontolni a kockázati súly csökkentését60–80%-ra. A kereskedelmi ingatlanok esetében azonban célszerű továbbra is megtartani a 100%-os mértéket, mivel a hitelek visszafizetési ideje Közép-Európában igen rövid és a hitelek aránya igen magas.
Lengyelországban és más közép-európai országokban ez a határ a bank alaptőkéjének 25%-a. Ez különösképpen ijesztő, mivel a nagy kihelyezett tőkét gyakran nehéz követni, tekintve, hogy a céges tulajdon nem áttekinthető.
Jelenleg a legtöbb közép-európai országban ez az arány 70-80% között van. Az Urban Institute ajánlása szerint ezt kellene csökkenteni 60%-ra.
Mert aAz ingatlan kettős szerepet játszik: egyrészt a céges tevékenységének egyik feltétele, másrészről fedezetet jelent a banki kölcsönökre, ezért az összes banknak az áll érdekében, hogy elkerüljék a fedezetül kínált ingatlanok értékcsökkenését. Így tehát az új létesítményeknek nyújtott összes hitelezés korlátozása egy előnyös intézkedésneküdvözítő megoldásnak tűnik. Ezt a módszert az Egyesült Államokban és Kanadában is alkalmazzák.
Egyes országokban korlátozzák a bankok egymás közötti hitelezését. Ha egy bank összeomlik, akkor a betétbiztosítási alap megvédi a betéteseket, de nem nyújt segítséget a többi banknak. Ha egy bank összeomlik, annál inkább sodorja veszélybe a többi bankot, minél nagyobb mértékben el van adósodva a többi banknak.
Szakértők állítása szerint a közép- és kelet-európai bankfelügyeletek a következő változtatásokra szorulnak:
Míég ezek az intézkedések valószínűleg népszerűtlenek lesznek, és rövidtávon lassíthatják a gazdasági növekedést, hosszabb távon egy összeomlott pénzügyi rendszer sokkal komolyabb következményekkel járhat. Latin-Amerika gazdasági növekedése majd egy évtizedig elhanyagolható volta kölcsön az adósságválság-összeomlás miatt, Ázsiában pedig négy–öt évre állt meg a növekedés.
Ezen Az említett pénzügyi kockázatok nem egyenletesen vannak felosztvaérintik a külföldi és a hazai gazdasági érdekcsoportokat, vagy illetve a városi és városkörnyéki területeket között. Általában aA belvárosi üzleteket általában továbbra is a helyi vállalkozók uralják, és a földterület nagy része a kerületi települési önkormányzatok tulajdonában van, míg a külvárosokban és a környéki településeken perifériáján létesülő új üzleti fejlesztések nagyrészt külföldi kézben vannak. A belvárosi földterület fokozatos leértékelődése a gépkocsi-forgalomtól függő külvárosi területekkel szemben kárára szintén egyúttal elértékteleníti elértékteleníti a hazai tulajdonú földet és kereskedelmet, a külföldi tulajdonú föld és kereskedelem kárárajavára. Az ingatlanpiac által előidézett gazdasági válság esetén a külföldi befektetők nagyobb tőkeerejükkel ezt a helyzetet arra használnák fel, hogy megerősítsék a térségben fennálló gazdasági dominanciájukat a hazai vállalkozások kárára.
The
Institute for Transportation and Development Policy (ITDP)
115 W.
30th Street, Suite 1205, New York, NY 10001, USA
Telefon: (212) 629-8001, fax: (212) 629-8033. Honlap: www.ITDP.org
Levegő
Munkacsoport
1465 Budapest,
Pf. 1676 · Telefon: 209-3822, 209-3823
Fax: (1) 365-0438
· E-posta: levego@levego.hu · Honlap: www.levego.hu