8. MELLÉKLET
“Magyarország az ingatlanfejlesztők paradicsoma” – hangoztatta nemrégiben Anthony P. Grant, az Ingatlanszakértők Nemzetközi Szervezetének (FIABCI) világelnöke (Népszabadság, 1998. november 26.).
Ez a fellendülés azonban nem a lakásépítést, és különösen nem a lakások, a középületek (iskolák, kórházak stb.) vagy a műemlék-épületek felújítását érinti, sőt inkább elkerüli ezeket a területeket. Sorra létesülnek viszont a bevásárlóközpontok, a multiplex mozik, a nagy irodaházak, a mélygarázsok és parkolóházak. Vajon miért hanyagolják el a befektetők az előbb említetteket és miért ilyen nagy a roham az utóbbiakért?
A választ megtalálhatjuk Lukács András “Államháztartási reform – másképpen” című könyvében (Levegő Munkacsoport, Budapest, 1998):
“Hazai és külföldi felmérések egyaránt azt mutatják, hogy a nagy bevásárlóközpontok jelentős újabb gépjármű-forgalmat gerjesztenek. Így többletköltségek keletkeznek a megnövekedett környezetszennyezés, forgalmi dugók, balesetek, útfenntartási munkák stb. következtében.
A bevásárlóközpontok környékén gyakran csökken az ingatlanok értéke, viszont az itt lakóknak ritkán sikerül kártérítést kapniuk.
A bevásárlóközpontok általában csökkentik a munkahelyek számát. (Bécsi adatok szerint minden munkahely, amely a városszéli bevásárlóközpontban jön létre, két munkahelyet szüntet meg a városközpontban.) Emiatt csökken az államháztartás bevétele (kieső személyi jövedelemadó, társadalombiztosítási járulék stb.) és növekszenek a kiadásai (segélyek, a munkanélküliségből adódó szociális, közbiztonsági és egyéb problémák miatti kiadások stb.).
A vásárlóerő elszívása miatt lepusztulnak a város belső területei, visszavonul a kiskereskedelem és az egyéb helyi vállalkozások jelentős része. Megváltozik a város szerkezete, romlanak az emberi kapcsolatok. Mindennek a költségei hatalmasak, bár esetenként nehezen számszerűsíthetők. Az azonban egyértelmű, hogy az így keletkező nemzeti vagyonvesztés jóval nagyobb, mint amennyi új nemzeti vagyon jön létre a bevásárlóközpontok megépítésével.
A bevásárlóközpontok gyakran zöldterületen épülnek anélkül, hogy az így elpusztított növényzet valós értékét figyelembe vennék. Nem fizetnek amiatt sem, ha csökken a táj esztétikai értéke.
Hazai sajátosság, hogy a beruházók jelenleg jóval olcsóbban jutnak hozzá a földterülethez, mint Nyugat-Európában, amit az tesz lehetővé, hogy itthon még nem alakultak ki a reális földárak.
Ezeket a beruházásokat jobbára nem saját tőkéből, hanem bankkölcsönökből valósítják meg. Így a kockázat csekély, hiszen csőd esetén majdcsak konszolidálják a bankokat az adófizetők pénzéből...
Ha az említett költségeket és kockázatokat a beruházóknak kellene viselniük, valószínűleg egyetlen nagy bevásárlóközpont sem épülne.”
Úgy vélem, hogy a bankkölcsönökre vonatkozó rész bővebb kifejtésre szorul, az alábbiakban ezt igyekszem megtenni.
A klasszikus közgazdasági ismeretekkel rendelkező olvasó jól tudja, hogy a szabad piacgazdaságban az egyes befektetési fajtákon belül nem lehet számottevő különbség az egységnyi lekötött tőkére számított hozadékok között, mert azt a verseny kiegyenlíti. Extraprofitot időlegesen is csak valamilyen újdonság hozhat.
Hogyan lehetséges ilyen körülmények között, hogy adott területen a lakás négyzetméter-ára tized annyi, mint az üzlethelyiségé vagy irodáé? Az árkülönbség különösen szembeszökő, ha figyelembe vesszük, hogy egy lakóingatlan egy négyzetméterének megépítése általában kétszer olyan költséges, mint egy irodáé vagy üzlethelyiségé. Mi az az újdonság, amely jelentősen eltéríti az árakat, és kiemelkedő extraprofitot hoz?
Ha a befektető bevásárlóközpont stb. építéséhez kíván bankkölcsönt felvenni, akkor igencsak kedvező feltételekkel juthat hitelhez. A bank rendszerint nem kér más fedezetet, mint a megvalósítandó ingatlant, és elfogadja az ingatlan értékeként azt az összeget, amelyet éppen a beruházó határoz meg. (Ráadásul a beruházó különböző állami és önkormányzati támogatásokra is számíthat.)
Gyakran bebizonyosodott már, hogy az ily módon fedezetül kínált ingatlan valódi forgalmi értéke csak töredéke volt az előzetesen megadotténak. Számos külföldi példát említhetnénk arra, hogy nagyrészt a bankok felelőtlen és esetenként korrupciógyanús hitelezési gyakorlatának eredményeképpen miként omlott össze az ingatlanpiac, számos bank csődjét idézve elő.
Természetesen, ha a bankok kellő gondossággal járnának el, megkérdőjeleznék a beruházás pénzügyi megalapozottságát, amikor már a laikusnak is nyilvánvaló, hogy ennyi bevásárlóközpontot, multiplex mozit, stb. nem lehet kifizetődően megépíteni és üzemeltetni, mert egyszerűen nincs rá fizetőképes kereslet. A bankok azonban nem eléggé érdekeltek a körültekintő kihelyezésben mindaddig, amíg számíthatnak arra, hogy az állam majd közpénzekkel kisegíti őket a bajból, vagy a veszteségeiket a többi üzletfelükre háríthatják. Gyakran felmerülhet a korrupció gyanúja is, hiszen a befektetőnek és a kivitelezőnek egyaránt bőven megéri hogy a több milliárd forintba kerülő beruházás értékének néhány százalékát az illetékes banktisztviselők zsebébe csúsztassák...
Amikor a bevásárlóközpont stb. csődbe megy, a kivitelező már hetedhét-határon túl van a pénzzel (amiért egyébként meg is dolgozott), a befektető céget felszámolják, a mögötte lévő (egy vagy több) személy meg tulajdonképpen semmit sem veszít (pénzügyileg nem kerül rosszabb helyzetbe, mint a beruházás előtt volt, sőt).
Sok esetben a befektető idejében eladja vagy bérbeadja a bevásárlóközpont jelentős részét kisebb tőkéjű vállalkozásoknak, akik kénytelenek hitelt felvenni, hogy ezt megtehessék. Amikor ezek a kisbefektetők csődbe jutnak, akkor annak következményei őket és ugyancsak a hitelező bankot vagy bankokat érintik, a bevásárlóközpont eredeti beruházója pedig nevet a markába.
A fentiekkel ellentétben, ha valaki lakást akar építeni vagy felújítani, akkor a hitelfeltételek sokkal kedvezőtlenebbek. A bankok jóval nagyobb fedezetet követelnek, és ráadásul annak a lakásnak a formájában, amelyben a hitelfelvevő lakni kíván vagy már ma is lakik, és amelynek elvesztését semmiképpen sem kockáztathatja.
A fentiek érthetővé teszik, hogy miért épülhettek Budapesten és környékén az elmúlt néhány évben az összességében mintegy száz milliárd forintba kerülő bevásárlóközpontok, és miért jutott ennek csak a töredéke pl. lakásfelújításra. (Szakértői becslések szerint a meglévő fővárosi lakásállomány elengedhetetlen felújítására az elkövetkező években 800–1000 milliárd forintot kellene fordítani.)
A bevásárlóközpontok rendületlenül épülnek tovább az önkormányzatok jóváhagyásával és a bankkölcsönökből. Azonban úgy tűnik, hogy már egyes bankok is látják a kockázatokat. Így például megbízható forrásból származó értesüléseink szerint a Nyugati City Center 40 milliárd forintba kerülő építéséhez már egyetlen magánbank sem volt hajlandó hitelt nyújtani, hanem két állami tulajdonban lévő bank – a Postabank és kisebb részben az OTP Bank – finanszírozza 100 százalékban. A mi adóforintjainkból meg majd ismét konszolidálják az állami bankokat.
Még egy fontos szempontra hívta fel a figyelmünket a BBC 1998. márciusi műsora: “Ne legyünk zavartalanul boldogok a csillogó-villogó benzinkutak és bevásárlóközpontok láttán, mivel azok egy részében pénzmosás folyik.” (Idézi Dr. Csath Magdolna a Napi Magyarország 1998. október 24-i számában.) Valóban, a világméretű szervezett bűnözés is részben a hatalmas ingatlanberuházásokkal mossa tisztára a törvénytelen úton szerzett pénzét.
A fentiek alapján kimondhatjuk: sürgető feladat az olyan jogszabályok és intézményrendszer kialakítása, amelyek a meglévő ingatlanok felújítását ösztönöznék, elősegítve a nemzeti vagyon megőrzését, és megakadályoznák a társadalom szempontjából értelmetlen, sőt kifejezetten káros beruházásokat. Ezekre vonatkozóan már számos javaslat született. Többek között a fentebb már említett Levegő Munkacsoport környezetvédő szervezet is dolgozott ki erre vonatkozó konkrét ajánlásokat, amelyek legfontosabb elemei a következők:
– a valódi költségek megfizettetése az okozókkal,
– a hitelintézeti, a környezetvédelmi és a természetvédelmi törvény olyan módosítása, amely a hitelezőket is felelőssé tenné a közreműködésükkel okozott környezeti károkért,
– a nagy bevásárlóközpontokra vonatkozó környezetvédelmi előírások jelentős szigorítása,
– az ingatlanbefektetések esetében a hitelező nevének és a hitelnyújtás összegének kötelező nyilvánosságra hozatala (ez elvben ma is így van, hiszen a tulajdoni lapon bejegyzett jelzálog összege ma is nyilvános, azonban a gyakorlatban a valódi helyzet sokszor nehezen vagy egyáltalán nem deríthető ki),
– az érintett területen működő kereskedelmi és iparkamara egyetértési jogának megteremtése a nagy bevásárlóközpontok létesítéséhez,
– a lakásépítési és (főleg) -felújítási támogatási rendszer korszerűsítése.
Mindezek és egyéb intézkedések – így például széles körű felvilágosító munka és a civil társadalom erősítése – szükséges ahhoz, hogy ezen a területen megakadályozzuk az évszázad rablásának folytatását.
Síklaky István
közgazdász
(Megjelent a Népszabadság 1999. január 30-i számában)