Kulcsszavak a sikeres városfejlesztésben: Egyeztetés és szabályozás

Csehországban most ébrednek rá, hogy lassan megfojtja a városokat a túl sok kereskedelemi terület. A neoliberális szabályozás hatására Prágába is tömegével érkeztek a nyugati befektetők, ahol az első bevásárlóközpont 1993-as építése óta 19, egyenként 5 ezer négyzetméternél nagyobb bevásárlóközpont épült. Száz lakosra ma kétszer annyi eladótér jut (68 négyzetméter/100 fő), mint Berlinben. A Levegő Munkacsoport a régi tagállamok tapasztalatai alapján már a kilencvenes évek közepétől készített javaslatokat egy – a klasszikus városi vásárlóutcákat védő – hazai szabályozáshoz. Most, az építési szektor irányításának és szabályozásának újabb radikális átalakításakor időszerű a figyelmeztetés: a döntések előtt kérjék ki az érintettek véleményét.

A települések fejlesztése sohasem mentes a konfliktusoktól. Egy-egy, ma turisták sokaságát vonzó, csodálatos középkori városmag azért maradt fenn, mert annak idején a fejlődés áttevődött más régiókba. A kapzsiság és a gyenge közigazgatás időnként a percemberkéknek kedvezett, silány vagy soha ki nem használt ingatlanok kerültek a régiek helyére, nemegyszer értékes természetes területek estek áldozatul a beépítéseknek. Máskor a dinamikus fejlődés hatalmas területeken tette a régit a földdel egyenlővé, hogy helyén egészen új szerkezetű, évszázadok kritikáját kiálló, korszerű városnegyed szülessen. Nem lehet minden helyzetre alkalmazható, egyetlen receptet adni a jó városfejlődéshez. Az érintettek együttgondolkodása, a különféle vélemények, szempontok meghallgatása azonban csökkenti a tévedések, súlyos ingatlanfejlesztési hibák kockázatát.

 

A vásárlási őrületen túl

A Levegő Munkacsoport már 1991-ben nemzetközi konferenciát rendezett a bevásárlóközpontokról. 1996-ban társszervezete, a Magyar Közlekedési Klub megjelentette magyarul az Osztrák Közlekedési Klub tanulmányát a bevásárlóközlekedésről. 1997-ben összefoglalót készítettünk a külföldi bevásárlóközpontokkal kapcsolatos, hazánk számára is megszívlelendő környezeti és társadalmi tanulságokról. A jogszabályalkotók akkor a lakosság vásárlási igényeinek kielégítését és a beruházók érdekeit előnyben részesítették a hosszú távú fenntarthatósági szempontokkal szemben. A nagyvonalú, laza szabályozás sem a helyi termelő és kereskedő kis- és középvállalkozások érdekeit, sem pedig fontos városfejlesztési szempontokat (hőszigetek, forgalmi torlódások, belvárosok kiüresedése stb.) nem vette súlyuknak megfelelően figyelembe.

A bevásárlóközpont kulcsszó beütésével rengeteg cikk, beszámoló jelenik meg a honlapunkon, amelyek a lakosság tiltakozásáról, ritkábban mindkét fél számára elfogadható megállapodásokról szólnak. A hazai vásárlók, részben kényszerűségből, az árcédulákat és nem az ár-érték arányát figyelik. A helyi vállalkozások nem képesek versenyezni a külföldi cégek dömpingáruival, a szűkös hazai vásárlóerőt elszívják alacsonyabb áraikkal az óriási bevásárlóközpontok. Jól tükrözi ezt a rengeteg üres kirakat, bezárt üzlet, műhely, nemcsak a fővárosban, de vidéken is. Nálunk néhány éve csökkent a nyomás a beruházók részéről új kereskedelmi központok építésére. Ma már inkább a meglevő üzletek cserélnek gyakran gazdát.

Csehországban most ébrednek rá, hogy lassan megfojtja a városokat a túl sok kereskedelemi terület (ld. Renate Zöller: After the Consumption Frenzy, IWMPost No. 114, Winter 2014/2015). A százezres lélekszámú Liberec polgárainak túl sok a négy nagy bevásárlóközpont. Az egykor virágzó belváros teljesen elnéptelenedett. Bezártak az elegáns üzletek, éttermek, még a McDonald’s a centrumban is erre a sorsra jutott. Igazán nem is lehet szabályozásról beszélni, hiszen nincs vonatkozó törvény, felügyeleti szerv. A helyi önkormányzatok pedig örülnek, ha a befektető átveszi tőlük a tervezés felelősségét is. Az kapja a befektetési lehetőséget, aki a legtöbb járulékos, ám gyakran nélkülözhetetlen kiegészítő infrastruktúra megépítését vállalja, például vasútállomást, bekötőutat. Gyakran az övezeti besorolást is megváltoztatják a beruházó kedvéért.

2009-ben derült fény arra, hogy egy beruházó közvetlenül a városháza mellé akarja megépíteni a város negyedik bevásárlóközpontját, a Forumot. A képviselőtestület egyik tagja, ismert síbajnoknő megpróbált tiltakozást szervezni az engedély ellen, mivel az a terület eredetileg parknak volt kijelölve. Noha korrupciót nem sikerült bizonyítani, máig nem világos, miért járultak hozzá a város döntéshozói a terület átminősítéséhez és eladásához. Ugyanaz történt, mint nálunk egy kicsit már korábban. A város eladta a tulajdonában levő parkokat, zöldterületeket olcsó áron befektetőknek. Majd átminősítették a területeket beépíthető intézményi vagy kereskedelmi övezetté. Ezzel a városok milliárdokat veszítettek. A pohár Liberecben akkor telt be, amikor egy befektető az időközben elkészült Forum mellé akart egy ötödik bevásárlóközpontot felépíteni. A Forum tulajdonosa, a Multi Development ekkor bírósághoz fordult, mint szomszéd telektulajdonos, és sikerült az új építkezést megállítani. Most egy időnként vízzel megtelő, elhagyott gödör díszlik a város központjában. Az építtető ECE német cég hiába fordult bírósághoz a német-cseh befektetésvédelmi megállapodásra hivatkozással. 2013-ban Párizsban egy nemzetközi bíróság elutasította a keresetüket. A város vezetése azonban élén a polgármesterrel, még ma sem érzi magát felelősnek a történtekért.

Országos szinten sincs megegyezés a bevásárlóközpontokkal kapcsolatban. Egyesek szerint már most is minden ötödik bérlemény áll üresen a bevásárlóközpontokban, és ez a tendencia folytatódik. Nagyon aggódnak attól, hogy az esetenként milliárdokért felújított belvárosok továbbra is üresek maradnak. (Ez történt több kelet-német várossal is az egyesülés után.) Mások viszont azt gondolják, hogy még nagyobb, még modernebb bevásárlóközpontokat kellene építeni, és szerintük sok cseh városban (Kladno, Ceske Budejovice, Plzen, Brno) még mindig hiány van bevásárlóközpontokból.

Különösen Plzen esete elgondolkodtató. Az egykori kereskedővárost ma számos bevásárlóközpont veszi körül, hatalmas parkolókkal. Hiába voltak megépítésük idején intő nyugati tapasztalatok a városszéli, jobbára csak autóval megközelíthető bevásárlóközpontok városközpontra gyakorolt kiüresítő hatásáról. Plzen korábban megpályázta, és 2015-ben elnyerte az Európa Kulturális Fővárosa címet. Talán ez is hozzájárult ahhoz, hogy jogászhallgatók és belvárosi bolttulajdonosok végre összefogtak, és ellenállást szerveznek az érdekeiket nem védő önkormányzat és a rövid távon gondolkodó ingatlanfejlesztők manipulációi ellen. „Nyilvános tendereket követelünk és azt, hogy a lakosság maga dönthessen az üres területek felhasználásáról.”

A hazai építési szektor a rendszerváltás óta visszasírja az önálló építésügyi minisztériumot. A tervezett újabb átalakítások után is több minisztérium között oszlanak meg az építésüggyel kapcsolatos feladatok. A párbeszéd, az együttgondolkodás sokat segíthet a megosztottságból eredő problémák kiküszöbölésében.

B.E.

Hírfigyelő