Mennyit ér egy terület az ingatlanfejlesztő, illetve a lakosság szerint?

A valóságos használati értéket, annak viszonylagosságát a településrendezésben nem szokás figyelembe venni. A rendezési tervek általában környezeti értéknövekedésként tekintik a területek „rendezettségének” megteremtését, a közeli bevásárlóközpontok, munkahelyi lehetőségek, intézményi beruházások létrejöttét. Ezeknek az „értéknövelő beruházásoknak” állítólag előnyösen kell hatniuk a környék meglévő lakásállományára.

A Levegő Munkacsoport azonban húsz éve folyamatosan azt tapasztalja, hogy az ingatlanok értéke attól függ: kinek mit jelent a változás.

Feltétlenül előnyös valamely terület beépíthetőségének növelése annak a beruházónak, aki a kiszemelt területet nem beépítésre szánt mezőgazdasági, vagy erdőterületként vásárolja meg, és keretövezet-átsorolás után készíttet rá szabályozási tervet. Bár Észak-Csepel mezőgazdasági és erdőterületei még mindig nincsenek építési keretövezetbe átsorolva, de már egy bizonyos cég tulajdonába kerültek, aki csak arra vár, hogy a volt bolgárkertészet és a véderdő összesen több mint 100 hektárján 4-es, 5-ös szintterületi mutatóval építhessen irodákat, lakásokat.

Előnyös értéknövekedést élveznek azok a beruházók is, aki már építési területként vásároltak meg telkeket, és a lehető legnagyobb szintterületi sűrűséggel igyekeznek azokat beépíteni. Így váltak „rendezetté”, értéknövelő, „környezetkímélő” beruházással például a XI., XIII. és XIV. kerület volt iparterületei.

Ipari területként vásárolták meg beruházók a Zuglói Zöldváros lakópark telkeit, majd intézményi keretövezeti átsorolást nyerve, annak nagy beépíthetőségét kihasználva 700 lakást tartalmazó lakóparkot terveztek rá, amelynek több mint a fele már megépült. Hírhedt példa az intézményi övezet sűrű beépíthetőségére az 1100 lakást tartalmazó Pöstyén utcai lakópark is. Az ilyen lakóparképítések, ahol a „zöldfelületet” általában a zöldtető jelenti, forgalomvonzásuk és városképi megjelenésük miatt határozottan csökkentik a szomszédos, kertvárosi övezetben lévő családi házak használati értékét, mintegy föléjük magasodva, elnyomva őket. De a kispesti Vak Bottyán utcai lakótelep értékét sem növelte, hogy a KÖKI bevásárlóközpont kapcsán „rendezettebbé” vált a Kőbánya-Kispest metróállomás és autóbusz-végállomás. Ellenkezőleg: a hatalmas, 7 hektáron elterülő épületkomplexum belső téri levegőjének koncentrált kibocsátása és az általa keltett gépjárműforgalom zaja, bűze megkeseríti az – egyébként kellemes belső zöldfelületekkel rendelkező – lakótelepen lakók életét.

Nem örülnek a II. kerületi Riadó utcai társasházak lakói sem annak, hogy a volt katonai akadémia épülete környezetvédelmi díjat nyert irodává lett átalakítva, mivel a belső téri levegő kibocsátása és a látogató forgalom lég- és zajszennyezése, az épület éjszakai biztonsági megvilágítása a kétsávos lakóutca számára kibírhatatlan megterhelést okoz.

A fent említett esetek (kertvárosi utca családi házai, több száz lakásos lakótelep lakásai, pasaréti társasházak lakókörnyezetét hátrányosan érintő beruházások) csak töredékét képezik azoknak a panaszoknak, melyeket hasonló esetek miatt kapott a Levegő Munkacsoport. Mind a Vak Bottyán utcai lakótelepről, mind a Riadó utcából kaptunk olyan jelzést is, hogy a lakások eladhatatlanná váltak az új létesítmény környezetszennyezése miatt, tehát már elköltözni sem tudnak onnan a lakástulajdonosok.

Otthonok, megváltozott „kilátással”

A városközponti övezetben lévő Örs vezér tér XIV. kerületi oldalán a közkedvelt IKEA Áruház teremtett „rendezett” körülményeket, épületének bővítése által. Emiatt azonban a Füredi út túloldalán lévő lakótelepi házak lakói demonstráció keretében temették el állampolgári jogaikat, mivel az áruház teherforgalma következtében lakásaikon belül megnövekedett a por és zajszennyezés. Nem is szólva arról, hogy ezentúl a tér fái helyett a cég pöffeszkedő reklámjára tekint az ablakuk. A Kerepesi úti lakótelep pedig az áruházi mélygarázs le- és felhajtójának forgalmát élvezi. A házak közötti játszótérről hazajövő gyerekeknek a szülők szerint benzinszaguk van… A lakások ablakainak egy része pedig a kíméletlen verseny miatt bevásárlóközponttá bővülni kényszerült Sugár áruház tetejének sivár klímaberendezéseire nyújt lelátást, de láthatják a vérszegény tetőkerttel ellátott IKEA hasonló, tetőn elhelyezett gépeit is.

A tér X. kerületi felén épült Árkád Áruház beruházójára hatással volt a Levegő Munkacsoport, és tervezett bővítményét jelentős zöldfelületi vállalással fogja szebbé tenni, bár a bővítés által jóval közelebb – 26 méternyire – kerül a Gyakorló köz egyik lakóházához.

A hivatalos vélemény ellenére nem növekedett a lakások értéke a XI. kerületi Bercsényi utcában sem azáltal, hogy három hektáron elterülő monstrumépület váltotta fel a jóval kisebb Skála Áruházat és annak 400 férőhelyes felszíni parkolóját, amit zárás után a lakosság is használhatott. Az üvegfelületekkel csillogó épület velük szemben emelkedő falai szintén 26 méternyire vannak lakásuk ablakaitól. De ez a távolság is jóval kisebb lenne, ha nem sikerült volna még a településrendezési eljárásban a lakóknak a Levegő Munkacsoporttal együtt kiharcolniuk az 5-10 méteres előkertet. A mélygarázs és a hozzá kapcsolódóan létesített közúti alagút lehajtójának forgalma miatt azonban így is megreked a légszennyezés a viszonylag szűk utcában.

A „fejlesztő” olykor önmérsékletet gyakorol

Folytathatnánk az esetek felsorolását, visszaemlékezve mindarra, amit a veszélyeztetett lakosság érdekében tett a Levegő Munkacsoport, sok munkával kisebb eredményeket elérve. Mert nem csak az Allee előkertjei lettek jó megjelenésűek, szépen alakulnak a KÖKI tetőkerti és termett talajon létesített zöldfelületei is. Az Árkád beruházójával a Levegő Munkacsoport azóta egy óbudai bevásárlóközpont hatásvizsgálati eljárásában is kapcsolatba került, amelynek terveiben a korábbiaknál több gondot fordítanak a valódi zöldfelületek létesítésére is.

A Levegő Munkacsoport minden igyekezetével sem tudta azonban megakadályozni, vagy elfogadható nagyságúra mérsékelni a fent említett létesítményeket, melyek iskolapéldái lettek annak a törvényszerűségnek, hogy az ingatlan értéke mást jelent a fejlesztő számára, és egészen mást a környezetében lévő lakóingatlanok tulajdonosai számára.

A következő fejlesztési tervek mérséklésében azonban remélhetőleg, sikerül jelentősebb eredményeket elérni.

E tervekkel kapcsolatban elrettentő példaként idézünk néhány részletet

Dél-Budapest fejleszthetőségének városrendezési-közlekedési hatástanulmányáról

(Forrás: „Budapest XXI. kerület, Ráckevei-Duna–Gubacsi híd–Duna utca–Ady Endre út–Előd utca–Corvin út–Szabadkikötő út által határolt terület FSZKT-módosítási hatástanulmánya”)

„…az átalakuló térség XI., XXI., IX. és XX. kerület Duna-menti városrészei azon részére terjedt ki, amelyek a településszerkezeti tervben városszerkezeti átalakuló területként szinte teljesen összefüggő, kb. 10 négyzetkm nagyságú sávot képeznek.

Célja az eddig összefüggően nem vizsgált térség helyzetének és fejlődési tendenciáinak komplex elemzése, a térségben megvalósuló ingatlanfejlesztési projektek egymásra rakódó terheléseinek összegzése. A munka településrendezési, közlekedési és környezetvédelmi fejezetekből áll, melyeket egy külső szakértők által készített ingatlanpiaci tanulmány egészít ki.

A településrendezési vizsgálat igazolta, hogy a hatásterület hatalmas fejlesztési potenciállal rendelkezik: a terület majdnem teljes egészére a beépítés intenzitásának várható jelentős növekedését mutatta ki, mivel a jelenlegi sűrűségi mutatók itt még jelentősen elmaradnak a különböző tervekben rögzített lehetőségek felső értékétől.

A térség egészét tekintve a távlatban megépíthető 11,7 millió négyzetm beépített szintterület révén a szintterületi sűrűség értéke 1,4 nm/nm-re nőne. A várható összes távlati szintterület a jelenleginek a hatszorosát is meghaladhatja.”

A közlekedési hatásvizsgálat rámutatott, hogy a jelenlegi közlekedési rendszer a közúthálózat vonatkozásában nem terhelhető tovább.” … „ Az összvárosi tervekben meghatározott hálózatok sem lennének képesek felvenni a 11,7 millió nm szintterületi többlet okozta terheket. A távlati közlekedési infrastruktúra is csak ennek 52%-át lenne képes ellátni.”

A környezetvédelmi vizsgálat szerint a jósolt forgalomnövekedés növeli a zaj- és a levegőterhelést, bár a Duna-partok közelsége, a vízfelületek kondicionáló hatásának kihasználása javítani fogja a zöldfelületi és biológiailag aktív felületarányt.” (Itt említjük meg, hogy szerintünk a vízfelületek biológiai aktivitásértéke aránytalanul lett meghatározva: „6”-nak, ami a véderdő „9” értékéhez viszonyítva nevetségesen túlbecsült.)

Az ingatlanpiaci vizsgálatok

kimutatták, hogy a számításba vett irodaterületeknek alig 30%-ára van igény 2020-ig, az előirányzott ipari-logisztikai és kereskedelmi területeknek pedig összesen 33%-a jöhetne létre. A mértékadónak tekintett lakóterület-növekedés nagy része viszont megvalósulhat, egyelőre 11 500 lakás felépítését tekintik reálisnak. Bár – amint a tanulmány írja – a IX. és a XI. kerületben jórészt eltűntek a sportterületek, és a zöldterületek is alulméretezettek. A lakások eladhatósága szempontjából a zöldfelületi ellátottság pedig a tanulmány szerint is fontos szempont.

Megjegyezzük, hogy mind az OTÉK (Országos Településrendezési és Építési Követelmények), mind a BVKSZ (Budapesti Városrendezési és Építési Keretszabályzat) sajnos meglehetősen nagy arányban beszámítja a tetőkerteket a telkeken megvalósítandó legkisebb zöldfelületi kötelezettségbe. Nem győzzük hangsúlyozni, hogy az ilyen zöldfelületek egyik nagy fogyatékossága, hogy fenntartásfüggők, másik korlátozottságuk pedig az, hogy nem telepíthetők, illetve nem őrizhetők meg rajtuk valamirevaló, nagy lombú fák.

Pedig az emberek számára valójában ezek teszik értékessé a lakásingatlanokat. „A ház csak fával együtt kelti az emberi lakhely benyomását.” (Idézet Radó Dezső „Fák a betonrengetegben” című művének „A fa, mint a városkép formálója” című fejezetéből.)

A közeli lakótelepre tényleg nem hat a forgalomnövekedés?

Ennek a dél-budapesti fejlesztési területnek a terveinél is tapasztalható, mennyire mást jelent az ingatlan értéke a beruházó és a tervezett beruházás melletti terület lakossága számára. A hatásvizsgálati eljárásban a Levegő Munkacsoportnak egyelőre sikerült megakadályoznia, hogy 3-as szintterületi mutatóval kapjon környezetvédelmi engedélyt a „Lágymányosi öböl és környéke” 50 hektárjának beépítési terve. A beruházó által készíttetett környezeti hatástanulmány legfőbb hibája az volt, hogy nem tekintette hatásterületnek – a forgalom fő irányában – a tőle északra lévő szomszédos lágymányosi lakótelepet annak ellenére, hogy a tervezett létesítmény melletti főútvonal a lakótelep gyűjtőútjában folytatódik. A Levegő Munkacsoport és a lakótelep társasházai véleményezték a hatástanulmányt, és a tervezett beépítés jelentős csökkentését javasolták, mivel féltették a lakások környezetét a megnövekvő közúti forgalom hatásaitól.

Mint fentebb utaltunk rá, szerencsére még nem jöttek létre Csepel északi részén a gigantikus beépítés keretövezeti feltételei. A több mint 100 hektárnyi terület még mindig mezőgazdasági és véderdő övezetben van. Bár mezőgazdasági munka már nem folyik ott, de a növényzet így is jelentős biológiai aktivitást produkál. A beruházni szándékozó idegen tulajdonos érdekei szerinti átsorolás fő akadálya, hogy a beruházó nem hajlandó részt vállalni azoknak a közúti fejlesztéseknek a költségéből, amelyek összekötnék a 14 000 lakás és több mint 800 000 négyzetméter iroda közúti forgalmát Dél-Budapest többi városrészével. Így az új városrész teljes forgalma a Kvassay hídon és főleg a Gubacsi hídon keresztül haladt volna, torlódásával elviselhetetlenné téve a csepeli Ady Endre út melletti lakótelep, közvetve pedig a Kossuth Lajos utcai és Táncsics Mihály utcai lakóházak környezetét is.

A Levegő Munkacsoport a jövőben is részt vesz a keretövezet átsorolási tanulmányok és településrendezési tervek véleményezési eljárásában.

Schnier Mária
a Levegő Munkacsoport elnökhelyettese

Hírfigyelő