Mi lesz a sorsa és rendeltetése Budapest óriásplázáinak, amelyek többsége értékelhető kereskedelmi hatástanulmány nélkül készült? Ez és számos hasonló kérdés vetődik fel a Bogdáni kereskedelmi és szolgáltató központ hatástanulmánya kapcsán. A Levegő Munkacsoport megpróbálta összegyűjteni a legfontosabbakat.

A kormány bejelentette, hogy 2012. januártól építési tilalom lép életbe a 300 négyzetméter feletti kereskedelmi egységekre. Az új plázaépítések leállításának terve azonban az esetek túlnyomó többségében hamvába holt amiatt, hogy az érintett önkormányzatok túlnyomó része már korábban elkötelezte magát az ingatlanfejlesztők irányába. A fővárosban például az olyan telkek beépíthetőségi mutatóinak csökkentése, amelyeket befektetők a Budapesti Városépítési Keretszabályozás (BVKSZ) maximális paramétereit tartalmazó kerületi szabályozási terv (KSZT) állapotában vásároltak, nagy kártérítési igényt keletkeztetne. Igaz előfordult, hogy a nagyobb beépíthetőséget megengedő kerületi szabályozási tervet csak a megállapodás után, annak megfelelően tudták hatályossá tenni, rendkívüli gyorsasággal megváltoztatva a Fővárosi Önkormányzat ezzel kapcsolatos korábbi ellenvéleményét...

Az, hogy a Bogdáni út, Szentendrei út és HÉV pálya által közrezárt háromszögben a műemlékké nyilvánított Harisnyagyár épülete mellett óriás bevásárlóközpontot fognak építeni, már nyilván eldöntött tény volt, mielőtt a kerületi szabályozási terv munkahelyi övezetből intézményi övezetbe sorolva megemelte a terület beépíthetőségi paramétereit, és zártsorú beépítést előírva csökkentette a kötelező legkisebb zöldfelületi arányt 35-ről 20 százalékra. Sajátos módon, zártsorú beépítésnek nyilvánítják ugyanis a bevásárlóközpont egybefüggő belsőterű tömbjét. A „Bogdáni kereskedelmi és szolgáltató központ” október 4-én megindított környezeti hatásvizsgálati eljárásáról szóló közleményben olvasható:

„A nagybérlőket, kiskereskedelmi egységeket és élelmiszer áruházat magában foglaló, kb. 270 méter hosszú és 90-120 méter széles kereskedelmi és szolgáltató központ”, „A tervezett épületegyüttes mindhárom (A, B és C jelű) épülete 2 térszint alatti és 5 térszint feletti épületszintből áll”. A hatástanulmányban olvasható jellemzés: „… három külön helyrajzi számon tervezett három különálló (A, B és C) épületből áll, melyek egymáshoz „zártsorú” jelleggel kapcsolódnak.” Lényegében azonban sem a látványterv, sem a belső szerkezet szempontjából nem három egymás mellé zártsorúan épült, önálló épületről, hanem egy épülettömbről van szó. A „zártsorú” meghatározás csak a szabályozásban ilyen címen megengedhető kisebb zöldfelületi kötelezettség és nagyobb beépíthetőség érdekében lett megállapítva.

A KSZT az építési törvény szerinti eljárással lett jóváhagyva. Ehhez hozzátartozik az is, hogy a helyi képviselőtestületi tárgyalás előtt 30 napig (augusztus 25-től szeptember 23-ig) szabályosan közzé volt téve a III. kerületi Polgármesteri Hivatal Ügyfélszolgálati Irodájában, de megtekinthető volt a Főépítészi Irodán és az önkormányzat honlapján is. A KSZT tartalmazta többek között a beépíthetőségi paramétereket: a telkek 80 százalékos terepszint feletti és 100 százalékos terepszint alatti beépíthetőségét. Tartalmazta továbbá azt is, hogy lakóépület a területen nem helyezhető el, valamint annak megengedését, hogy a kötelező legkisebb zöldfelület épített szerkezeten is kialakítható. (Ez egyébként logikusan következik a 100 százalékos terepszint alatti beépíthetőségből.)

Nem tartalmazza viszont a beépítés konkrét célját, vagyis hogy az övezetben megengedett funkciók közül csak egy különösen nagy terjedelmű bevásárló- és szolgáltató központ fog épülni. Ezért egy hiányossága van a szabályszerű településrendezési eljárással elfogadott KSZT-nek: nem készült hozzá kereskedelmi hatástanulmány. A BVKSZ 17. paragrafusa ugyanis előírja, hogy a 6000 négyzetméter bruttó szintterületnél nagyobb kereskedelmi létesítményt magában foglaló létesítmények elhelyezhetőségét minden esetben

• KSZT,
• városrendezési hatástanulmány,
• kereskedelmi hatástanulmány,
• komplex környezeti hatásvizsgálat,
• közlekedési hatásvizsgálat,
• látvány- és sziluettvizsgálat,

készítésével kell igazolni.

Mivel a környezeti hatásvizsgálati eljárást a létesítmény beruházója a környezetvédelmi szakhatóságnál az aktuális jogszabály szerint kérelmezte, a komplex környezeti hatásvizsgálat szempontjait a Közép-Duna-völgyi Környezetvédelmi, Természetvédelmi és Vízügyi Felügyelőség írta elő. A környezetvédelmi hatóság ellenőrzi a hatályos KSZT-nek való megfelelést. Az elkészült környezeti hatástanulmány tulajdonképpen fotók és fantáziakép formájában tartalmazza a látvány- és sziluettvizsgálatot, városrendezési szempontok említésével indokolja a létesítmény városképbe illesztését, közlekedéstervező szakcéggel végeztetett közlekedési elemzésre utalva táblázatos kimutatást és prognózist közöl mind az építési, mind az üzemelési stádiumra vonatkozóan. Úgy tekinthetjük tehát, hogy ha nem is különálló tanulmányok formájában, de tulajdonképpen a környezeti hatástanulmány keretében teljesítve lettek a BVKSZ ide vonatkozó előírásai – egy kivétellel: nem készült kereskedelmi hatástanulmány. Vagyis nem lett bebizonyítva – az egész kerületre kiterjedő, részletes vizsgálatokkal – a létesítmény szükségessége! A tervezett létesítmény volumenére való tekintettel azonban nem elegendőek az erre vonatkozó néhány mondatos megállapítások és a kerület nagyobb kereskedelmi létesítményeinek egyszerű felsorolása. Nem tekinthető a szükségesség indoklásának az a többször ismétlődő és nehezen értelmezhető megállapítás sem, miszerint „... az előzetes felmérések alapján elmondható, hogy a vonzáskörzetben jelentős szabad kereskedelmi kapacitás található minden jelentős kiskereskedelmi szegmensben.”

A Bogdáni kereskedelmi és szolgáltató központ környezeti hatásvizsgálati eljárásában a Levegő Munkacsoport ügyfélként vesz részt. A dokumentáció tanulmányozásakor a városban tervezett bevásárlóközpontok és egyéb, nagy forgalmat vonzó létesítmények esetében a civil szervezet elsősorban a lakosság életkörülményeire való hatást vizsgálja. Ebbe beletartozik a forgalomkeltés által okozott levegőszennyezés, zajhatások, a zöldfelületek alakulása, de foglalkozik az épített környezetet a mélyépítés által veszélyeztető, felszín alatti vízáramlásokat befolyásoló körülményekkel is.

A Bogdáni kereskedelmi és szolgáltató központot létesíteni szándékozó ECE Budapest Kft.-vel az Örs vezér téri Árkád bevásárlóközpont bővítésének hatásvizsgálati eljárása alkalmával találkozott először a Levegő Munkacsoport. A bővítés engedélyezését nem tudta megakadályozni, és – érdekes módon – lakossági ellenállást sem tapasztalt annak ellenére, hogy az új épületrész 25 méternyire fogja megközelíteni a Gyakorló köz tízemeletes lakóházának homlokzatát. A beruházó ügyesen kommunikált a lakossággal...

A közmeghallgatás után azonban jelentős szemléleti változást sikerült elérnünk. A cég kötelezte magát a lehető legtöbb zöldfelület létesítésére, és vállalta azt is, hogy a már évek óta üzemelő, 200 méter hosszan elnyúló „Árkád 1” épületrész Kerepesi út felé néző homlokzatát zöld növényzettel futtatja be, és a Gyakorló köz felé néző homlokzaton 1,5 méter vastag földréteget tartalmazó, fásított erkélyeket létesít. A Gyakorló utca felőli oldalon pedig a terepszint alatt épített szerkezet fölé 2 méter vastag földrétegben nagyobb mennyiségű fát telepít. Ezt annak kompenzálására teszi, hogy az új épületrésszel kapcsolatos közmű-áthelyezések miatt számos szép nagy fát kivágat.

A Levegő Munkacsoport minden alkalommal hangsúlyozza, hogy az épített szerkezetek feletti földrétegben létesített zöldfelület minden szempontból fenntartásfüggő, ezért a jövő szempontjából nem tekinthető biztosítéknak. A városon belül is meg kell őrizni a lehető legtöbb olyan földterületet, ahol a talajvizet tartalmazó rétegekkel kapcsolatot tartó, mélygyökerű növényzet, magasra növő lombos fák telepíthetők.

A Bogdáni kereskedelmi és szolgáltató központ hatástanulmányában az olvasható, hogy nem szándékoznak kihasználni a KSZT-ben megadott 100 százalékos terepszint alatti beépítés megengedését, és a kötelezően létesítendő zöldfelületnek több mint felét teljes értékű zöldfelületként, az épület mellett és a telekhatáron létesítendő fasorok formájában telepítik.

Itt is alkalmazzák a falak növényzettel való befuttatását, és az épület felső szintjein 30-80 cm vastagságú földtakarásban zöldtetőt létesítenek.

Bár a lakótelepi házak itt nem lennének olyan közel, mint az Örs vezér téren épülő „Árkád2” esetében, a hatástanulmány elismeri, hogy a Bogdáni kereskedelmi és szolgáltató központ építkezésének hatásterülete zaj szempontjából érinteni fogja a legközelebbi lakótelepi és kertvárosi házakat.

A területen lévő épületek bontása után a több mint 3 hektár alapterületű létesítmény építését 14 méter mély résfalazással és azon belül a föld és talajvíz kitermelésével kezdik. (A műveletnek természetesen áldozatul esnek a területen lévő fasorok is.) A hatástanulmány szerint az építkezéssel kapcsolatos szállítások főútvonala a Szentendrei út lesz. Mivel az elszállított anyagok célállomása és az építkezéshez beszállítandó anyagok forrása egyelőre nem ismert, így nem eldönthető, hogy a Szentendrei út északi és déli iránya között milyen módon oszlik meg a kapcsolódó teherforgalom. Tekintettel arra, hogy az egyes építési szakaszok során a szállítások várhatóan több célállomáshoz/forráshoz kötődnek majd, így mindkét irányban a teljes forgalmi terheléssel számolnak. A bontás, illetve az építési anyagok szállítása miatt óránként átlagosan 4-4 tehergépjármű, a mélyépítéssel kapcsolatban pedig óránként 11 tehergépjármű szállítási szükségletet jelez előre a tanulmány. (Tulajdonképpen ennek duplája értendő a tehergépjárművek oda-vissza útja miatt). A hatástanulmány értékelése szerint: „A Szentendrei út forgalma a jelenlegi állapotában a határértéknél jelentősen magasabb közlekedési zajterhelést okoz a vele szomszédos védendő épületeknél. Bár az építés során megjelenik bizonyos mértékű járulékos forgalom a Szentendrei úton, annak hatása azonban jóval az érzékelhetőség határa alatt lesz, így az építési forgalom hatása semleges.” (…?)

A létesítmény üzemelésekor naponta 150 tehergépjárművel lehet számolni. A látogató forgalom számára a létesítmény második pinceszintjén és a második, harmadik terepszint feletti szintjén összesen 1729 parkoló férőhely lesz. A hatástanulmány szerint azonban a Szentendrei úton az üzemelés alatti beszállító és a látogató forgalom hatása a Szentendrei út jelenlegi forgalmának hatásaihoz viszonyítottan nem lesz érzékelhető. (…?)

A Közép-Duna-völgyi Környezetvédelmi, Természetvédelmi és Vízügyi Felügyelőség az eljárás keretében nyilván elbírálja, hogy az ingatlanfejlesztő által benyújtott környezeti hatástanulmány megfelel-e az általa előírt szempontoknak. Minden túlzott nagyvonalúsága mellett azonban ennek a hatástanulmánynak van egy olyan fontos fejezete, melyet a többi, általunk ismert tanulmány nem tartalmazott, és tulajdonképpen az önkormányzatok településfejlesztési koncepciójához kapcsolódik: „Más tevékenységek hatásai”.

Ez a fejezet röviden megemlíti, hogy ha a tárgyi tervezési terület közvetlen környezetében már engedéllyel rendelkező fejlesztések egyszerre kerülnének a megvalósítás fázisába, az építéssel és szállítással kapcsolatos hatások összeadódnának. Megemlíti a tervezett beruházások közül a Szentendrei út – Bogdáni út csomópont átalakítási tervét, a szomszédos, „BUSZESZ” területén tervezett nagyarányú fejlesztést és végül a monumentális „Álomsziget” terveket.

A felmerülő kérdések:

• Vajon a kerületi önkormányzatnak milyen ráhatása van az egymástól független, más-más ingatlanfejlesztő által finanszírozott beruházások megvalósításának ütemezésére?
• A hatástanulmányok miért nem elemzik a tervezettel szomszédos vagy közelében levő fejlesztések összeadódó hatásait nem csak az építés, hanem az üzemelés fázisában is?
• Mi lehet az oka annak, hogy a településrendezési tervekkel kapcsolatban nem érkezik észrevétel? Az Álomsziget környezeti hatásvizsgálati eljárásának közmeghallgatásán például alig néhányan vettek részt. (Igaz, hogy az önkormányzat a fejlesztési területtől távol eső Békásmegyeren biztosított termet erre a célra.)
• Meddig fokozható a Szentendrei út forgalma az „észlelhetőség” határáig?
• A lakosság tűrőképessége határtalan?
• Miért nem készül kereskedelmi hatástanulmány minden újabb bevásárlóközpont tervezése előtt?

Vázlatos áttekintés a nemrég átadott és újabban tervezett fővárosi bevásárlóközpontokról (a teljesség igénye nélkül):

• A Bogdáni kereskedelmi és szolgáltató központ 1,5-2 évig tartó építkezésének megkezdését 2012-re tervezik.
• Az Örs vezér téri Árkád2 építkezésének megkezdése elől is elhárultak az akadályok.
• A XI. kerületi Bercsényi utca és Váli utca lakói nemrég szenvedték el a 3 hektáros területen terpeszkedő Allee építkezésének megpróbáltatásait.
• Átadásra került a Kőbánya-Kispest metró végállomásnál felépült kereskedelmi és szolgáltató központ óriástömbje, amelynek építkezése miatt évekig tartó porszennyezést kellett eltűrnie a Vak Bottyán úti lakótelep lakosságának.
• A II. kerület is gyarapodni fog egy Hűvösvölgyi útra nyíló, 43 ezer négyzetméter szintterületű bevásárló- és szolgáltató központtal az Akadémiapark beépítési tervének keretében.

A Bogdáni kereskedelmi és szolgáltató központ hatástanulmánya szerint a létesítmény élettartama 20-25 év. Felvetődik a kérdés: mi lesz azután? Mi lesz a sorsa és rendeltetése Budapest óriásplázáinak, amelyek többsége értékelhető kereskedelmi hatástanulmány nélkül készült? Karbantartás vagy bontás?

Schnier Mária
a Levegő Munkacsoport elnökhelyettese