Példák az utóbbi másfél évtized szabályozása szerinti tervekből
A fővárosi szabályozás beépíthetőségi kritériumait vizsgálva megállapítható, hogy tulajdonképpen ipari üzemeken és más, speciális építményen kívül szinte mindenféle rendeltetésű épület elhelyezhető az olyan célra kijelölt területeken, amelyeket a Budapest Városrendezési és Építési Keretszabályzat (BVKSZ) „VK” Városközponti keretövezeti jellel jelöl. A gyakorlatban funkció szempontjából tehát nemigen különböznek a „városközpont” részére kijelölt területek a város „I” Intézményi keretövezetbe sorolt részeitől. A „VK” keretövezet legfőbb ismertetőjegye, hogy itt (és a nagyvárosias lakóterületeken) hozható létre a legnagyobb beépíthetőség (80%), és a legnagyobb szintterületi mutató (5,5 négyzetméter/négyzetméter). Ezért előszeretettel szabályozzák ezzel a jellel a főváros olyan területeit, ahol különösen intenzív beépítést szándékoznak megengedni.
Jó példa erre a Csepel északi részén két éve húzódó, a volt bolgárkertek melletti véderdő és mezőgazdasági terület egy részének városközponti keretövezetté való átsorolási procedúrája. De ilyen keretövezetben van a Bosnyák téri piacot és sportközpontot magába foglaló terület is, és ilyen övezetbe lett átsorolva az Árpád híd pesti hídfőjénél levő, fokozatos kitelepítésre szánt Volán pályaudvar is.
A nagy beépíthetőség eléréséhez azonban nem lenne szükséges „VK” keretövezetbe sorolni egy területet, hiszen az ún. „I” Intézményi keretövezetben lévő telkeket a szabályozás alapján ugyanúgy be lehet építeni. Terepszint alatt akár 100 százalékosan, felette pedig zártsorú beépítés esetén, valamint különböző bónuszok (közhasználat céljára átengedett belső közlekedő utak) ürügyén szintén feljebb srófolható a keretövezetre maximumként megállapított 4,5-ös szintterületi mutató. (Ez történt például a Kelenföldi pályaudvar és környéke szabályozási tervének esetében, a Boldizsár utcai telken.)
Fogalommagyarázat
Az Országos Településrendezési és Építési Követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) kormányrendelet szerint:
A központi vegyes terület: több önálló rendeltetési egységet magába foglaló, elsősorban központi igazgatási, kereskedelmi, szolgáltató gazdasági épületek elhelyezésére szolgál.
Településközpont vegyes terület: több önálló rendeltetési egységet magába foglaló, lakó- és olyan helyi települési szintű igazgatási, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épületek, valamint sportépítmények elhelyezésére szolgál, amelyek alapvetően nincsenek zavaró hatással a lakófunkcióra.
A Budapest Városrendezési és Építési Keretszabályzatról (BVKSZ) szóló 47/1998. (X. 15.) Főv. Kgy. rendelet szerint:
Városközponti területek: A keretövezet a vegyes területek országos vagy városi jelentőségű közösségi építményeket tömörítő városközponti, városrész-, mellék-, illetve kerületközponti része, ahol többlakásos lakóépületek és egyéb gazdasági célú építmények helyezhetők el.
Az új városközpontok keletkezése ma egészen más elvek szerint történik, mint azoké, amelyek a várossal együtt, annak szerves részeként alakultak ki. A központhoz illő beépítési sűrűségen kívül az újabbak közös jellemzője éppen a különállás, a város többi részétől való különbözés stílus és magasság vonatkozásában, a befelé fordulás, a kereskedelmi és szolgáltatási funkcióknak nem az utcaképbe illeszkedő, hanem belterjes elhelyezkedése, ami ráadásul a környék utcáinak ilyen vonatkozású kiürülését is eredményezi.
Tehát valójában nem központjai a városnak, mert nem tartoznak hozzá, csak éppen benne helyezkednek el, de nem illeszkednek annak városképi megjelenésébe, attól idegenek, ráadásul funkció- és forgalomvonzásuk miatt a környezetükre kártékony hatást gyakorolnak.
A „városközpont”, „városrészközpont”, „központ” előkelően hangzó titulus sem csupán a „VK” keretövezet kiváltsága, hiszen a „központ” fogalmát már a kereskedelem is előszeretettel alkalmazza a nagy kiterjedésű tömböt formáló létesítményekre. „Központ” elnevezéssel először a bevásárlóközpontok jelentkeztek, kezdetben inkább „monofunkcionális” formában. Különlegességnek számított a BVKSZ egyeztetése alatti, átmeneti jogszabályhiányos időszakban épült, két buszmegálló hosszúságú, 57 ezer négyzetméteren terpeszkedő Campona bevásárlóközpont, amely közönségvonzó látványosságként cápákkal, akváriumba zárt tengeri halakkal is szolgált. Két évvel később a Campona – újabb rész hozzáépítése céljából – már kiszorította helyéről a XXII. kerületi Művelődési Központot, amely valóban a kerület kulturális, művészeti és sportoktatási központjaként működött, és amelynek egy városképileg sokkal előnytelenebb elhelyezéssel, a bevásárlóközpont rakodó udvara melletti telken adtak helyet.
Amikor a kilencvenes években „Albertfalva Városrészközpontról” kezdtünk beszélni, hangulatos, többfunkciós, utcákkal tagolt városrészt álmodtak a képviselők a Mezőkövesd úttól délre, a Kitérő út környékén lévő beépítetlen területre. De a beruházóval való egyeztetés után a kerületi szabályozási terv már nem ilyen telekosztást tartalmazott, bár az északabbi telkekre potenciálisan intézményi funkciót jelölt. Az ezredfordulón tartott KSZT ismertetőt a tervező ezekkel a szavakkal kezdte: „Albertfalva Központ zászlóshajója egy bevásárlóközpont lesz.”
A Levegő Munkacsoport és a Védegylet képviselői az ilyen típusú beruházók szándékaival szemben tanúsított kezdeti naivitással több tárgyalás során próbálták rábeszélni az Auchan cég magyarországi képviselőit arra, hogy az eredetileg elgondolt, valóban városrészközponthoz illő funkciókat valósítsák meg a beruházásukra kiszemelt területen. A válasz természetesen az volt, hogy az Auchannak csak bevásárlóközpont létesítésére van lehetősége. Így ezt a területet máig is a lepényszerű doboz-épületek és a bevásárlóközpontok elterülő autóparkolói uralják, tehát nem vált Albertfalva központjává. Ez utóbbi szerepet máig is a helyi történelmét ápoló, sokszínű kulturális életű régi városrész tölti be.
Az új idők plázáját az Október huszonharmadika út melletti Újbuda Városközpont képviseli. Háromhektáros tömbjében a bevásárlóközponttal egybeépítve helyet kap az irodákon, vendéglátó- és szolgáltató egységeken kívül a lakófunkció is. Azonban sem a KSZT tervezője által eredetileg a terület közepére elképzelt belső park nem valósult meg aláépítetlen, valódi zöldfelület formájában, sem az épületet körbevevő, valódi talajon telepített, összefüggő előkert, amihez a Levegő Munkacsoport ragaszkodott a véleményezési eljárás során. Idegesítő fényekkel vibráló, visszatükröző felületekkel, kemény színekkel tarkított, tömör betontömb lett az építmény, bár a Levegő Munkacsoport javaslatának köszönhetően legalább néhány méterrel távolabb került az utcák túloldalán lévő lakásoktól. Némi, keretekbe ágyazott fásítás is történt ugyan az épület körül, ám a létesítmény föld alatt három, föld felett hat szintet tartalmaz, ez pedig önmagában is talajvíz visszaduzzasztó és légáramlást gátló hatású (ahogy az ilyen típusú épülettömbök általában).
Településrendezési és környezetvédelmi eljárásokban való részvételünk alkalmával tapasztaltuk, hogy a területeket megvásárló bevásárlóközpont- és városközpont-beruházók nem tartják kifizetődőnek az aláépítetlen zöldfelületek létrehozását. Hiába tárgyaltunk nagyobb kiterjedésű, valódi zöldfelület érdekében a Kőbánya-Kispest metró végállomásnál épülő, hét hektáros területet egybeépített tömbként elfoglaló KÖKI Center beruházójával, és az Örs vezér tér X. kerületi részén 200 méter hosszan húzódó Árkád bevásárlóközpont bővítését tervező beruházóval, ők a rendelkezésükre álló terület terepszint alatti és feletti teljes kihasználásában érdekeltek. A zöldfelület létesítését becsületbeli kötelességüknek tartják ugyan, de ennek inkább függőleges és tetőtéri zöldfelületek formájában kívánnak eleget tenni, bármilyen magas költségű beruházással. Például az Árkád bevásárlóközpont II. épületrészének a Gyakorló közi lakóházzal szemben lévő falára másfél méter vastagságú termőfölddel teli, zöld erkélyeket terveznek, amelyekbe fákat ültetnének. A Gyakorló utca felé eső részen pedig, a föld alatti szupermarket tetején, kellően vastag termőföld-takarásban telepítenének fákat. Kérésünkre a KÖKI beruházója is befuttatja erre alkalmas kúszónövényzettel a bevásárlóközpont néhány falfelületét, a tetőtéren pedig az eredetileg tervezettnél több kertet létesít, és kötelezvényben vállalta a vele szemben lévő lakótelep zöldterületeinek kertészeti terv szerinti kiegészítését. (Bár ez csekély kompenzációja lesz a Kiserdő megszüntetett egy hektárnyi területének, a BKV füves sportpályájának és a Vak Bottyán utca–Szabó Ervin utca tervezett csomópontja miatt kivágott fáknak…)
Termett talajon telepített zöldfelület helyett valóságos őserdőt imitáló, falra futó növényzet terveit prezentálta irodánkban a „Zugló Kerületi Városközpont”-ot a Bosnyák téri piac, zöldfelület és sportpálya helyén bevásárlóközponttal megvalósítani kívánó beruházó. Aláépítetlen földterület itt sem maradna nagyobb növésű fák számára. Azonban még beleszólhat a tervekbe a településrendezési eljárás. Reméljük, jó irányban…
A Hűvösvölgyi út melletti Akadémia Park olyan városrészközpontnak készül, amely a belváros tehermentesítését kívánja megoldani azzal, hogy a környék és a térséghez kapcsolódó agglomerációs települések lakosságának bevásárlás, sportolás, szórakozás és egyéb szolgáltatások iránti igényeit elégítené ki, valamint munkavállalási lehetőségeket is biztosítana. A terv beépítési paramétereit értelmezve egyértelművé válik, hogy ezt több hektárnyi terepszint alatti beépítéssel, és a területen lévő értékes faállomány jelentős részének megszüntetése árán érné el. Jelenleg a tervvel kapcsolatos településrendezési eljárás folyamatban van.
A Levegő Munkacsoport közbenjárásának köszönhetően nagy gondot fordít a XIII. kerületi Önkormányzat a Váci út–Árbóc utca–Esztergomi út–Róbert Károly körút által határolt területre tervezett „városközpont” társadalmi egyeztetésére. Ez a terv funkció és forma szempontjából árnyaltabb, és nem egy tömbbe zsúfolt szolgáltató halmaz lesz, hiszen a szabályozási terv az építészeti megoldások tervpályázati munkáinak felhasználásával készült.
Azonban sajnos ez a terv is tartalmazza mindazokat a hátrányokat, amelyek az új központokra jellemzők, ezért nem tudja elfogadni a környék lakossága. Beépítési sűrűsége jóval nagyobb, mint a környező lakótelepé, amelynek szélén lévő házaitól mindössze keskeny utcák választják el. A parkolási szükséglet miatt az egész tervezési terület természetesen több szintesen alá lesz építve. A mélyparkoló több ezres gépjármű forgalma a létesítményt határoló lakóutcákon fog haladni.
A tervezett „városközpont” (aláépített) szabad térsége, az ún. „agóra” a tervezési terület közepén lenne, míg a területet az aránylag keskeny utcák szemben lévő oldalának lakóépületeitől jóval magasabb házfalak fogják körbezárni, mintegy fölényesen elzárkózva a körülvevő városrésztől. Tehát ennek a központnak városi hangulatot teremtő szerkezeti kapcsolódása nem lesz a környezetével, az ablakokon, a lakóutcákra nyíló mélygarázs ki-bejáratain és a tömb szélén lévő gyalogos átjáró utakon kívül. Helyi tagszervezetünkkel együtt még nem adtuk fel a reményt a tervek humanizálására.
Hamis illúziók
A „VÁROSKÖZPONT” illúziója. A fentebb leírt, jellemző példákból következik, hogy a „városközpont” elnevezésnek ilyen körülmények között tulajdonképpen nincs értelme. Ezek az új, tervezett, illetve részben már megvalósult épülettömbök vagy épülethalmazok nem részei a városnak, nem kapcsolódnak hozzá sem városképileg, sem funkcionálisan. Egyszerűen elfoglalják a számukra átengedett, illetve a beruházók által megvásárolt területet. A bevásárlóközpontok és irodaparkok forgalmat vonzanak, de ezzel csak súlyosbítják a környezeti ártalmakat, ráadásul a városszerkezetben racionálisan elhelyezkedő kereskedelmi és szolgáltató egységek megélhetését rontják.
A létesítmény megközelítését szolgáló közlekedési fejlesztések tervének illúziója. A forgalomvonzást ellensúlyozó tömegközlekedési fejlesztések forráshiány miatt a létesítmény beüzemelésénél később, vagy egyáltalán nem fognak megvalósulni, így kezelhetetlenné váló, környezetszennyező gépjármű-forgalom keletkezik a központok miatt.
A mélygarázsokhoz kapcsolódó illúzió. A mélygarázsok nem oldják meg a parkolási helyzetet, akkor sem, ha kedvezményes áron használhatók. A férőhelyek fele általában kihasználatlan, mert a gépjárművezetők nagy része nem szívesen veszi igénybe a belső közlekedési rendszer bonyolultsága és a többletköltségek miatt. A létesítmények látogatói többnyire a felszínen parkolnak, tovább súlyosbítva a parkolóhelyhiányt.
A belváros tehermentesítésének illúziója. A belváros tehermentesítése nem oldható meg azáltal, hogy a bevezető utakon új központokat hoznak létre, mivel az emberek vásárlási szokásai és elhelyezkedési lehetőségei nem direkt irányítás szerint működnek.
Az aláépített zöldfelületek hasznosságának túlbecsülése. Az eredeti altalajjal közvetlen vertikális kapcsolatban nem álló talajrétegbe telepített növényzet fenntartásfüggő, vagyis nem garantálható hosszú távú fennmaradása az esetlegesen megváltozó tulajdonosi viszonyok, illetve előnytelenül változó gazdasági körülmények esetén. Azáltal, hogy az új központok létesítésekor a teljes tervezési területet többszintesen aláépítik, visszafordíthatatlan környezetkárosodást okoznak a jövő szempontjából.
Schnier Mária
a Levegő Munkacsoport elnökhelyettese