Évtizedeken át halogattuk az épületek felújítását. Lemaradásunk oly mértékű, hogy a 2014-2020 közötti uniós források legalább felét a meglevő épületállományra költhetnénk. A tervek szerint azonban az uniós pénzeknek csak kis része jut az épületkorszerűsítésekre. A saját erőt pedig nehéz lesz előteremteni, mert a közintézményeket és a lakosságot egyaránt sújtják a költségvetési megszorítások és a válság. A most készülő Nemzeti Épületenergetikai Stratégia célja, hogy választ adjon ezekre a problémákra. Ennek sikeréhez kívánunk hozzájárulni az alábbi gondolatokkal.
A felújítás elengedhetetlen ahhoz, hogy sikerrel alkalmazkodhassunk az éghajlatváltozáshoz, csökkentsük az energiafüggőséget, és legyen munkája, tisztességes megélhetése mindenkinek, aki az építési szektort választja – hogy csak néhány szempontot említsünk. A Nemzeti Épületenergetikai Stratégia készítése során jelentős számú ingatlan felmérése és a KSH adatai alapján mára pontosabb adatok állnak rendelkezésre a korszerűsítendő épülettípusokról, a beavatkozási területekről és a munkák nagyságrendjéről. Ezek az adatok kiindulásul szolgálhatnak az EU épületenergetikai irányelvében (EPBD) javasolt költségoptimalizáláshoz.
Jelenlegi árakon számos beavatkozás 20 éven túl térül meg, vagyis gazdaságilag nehezen indokolható. A nagyobb volumenű, hosszabb távon, tervezetten történő felújítás kiszámítható piaci lehetőség, amely az árak kedvező alakulásában is meg kell, hogy jelenjen a teljes vertikumban (a felméréseket végző mérnökirodáktól a felújítás befejezéséig). Ma nemcsak a forráshiány jelent problémát, de nehéz jó szakembereket, megbízható vállalkozókat találni, kiismerni magunkat az árak rendkívül nagy szórásában. Közös érdeke az ágazatnak és a megrendelőnek a helyzet javítása.
Hiányoljuk a stratégia tervezetéből a törekvést a hazai beszállítók részarányának növelésére. A rendszerváltás előtt jelentős volt a hazai épületgépészeti elemek, berendezések gyártása. Ezt fel kellene éleszteni tudatos iparfejlesztési politikával, hogy a vásárlóerő minél nagyobb arányban térségünkben maradjon, illetve munkahelyek jöjjenek létre idehaza. A fűtőkészülékek, klímaberendezések, szerelvények hazai gyártását a gazdaságfejlesztésre szánt uniós forrásokból fel lehetne futtatni úgy, hogy az ezekhez kapcsolódó innovációra, kutatás-fejlesztésre, képzésre, tájékoztatásra fordítunk jelentősebb összegeket. (A képzést számottevően elősegítené az is, ha kedvezőbb pénzügyi feltételeket teremtenének a szakmunkástanulók, diákok foglalkoztatásához a hazai kis- és középvállalkozásoknál.)
Cikkünkben a lakásokkal foglalkozunk. Véleményünk szerint azonban az intézmények üzemeltetésénél, korszerűsítésénél is szükség lenne a stratégia továbbgondolására.
A források előteremtése mellett vannak más megoldásra váró problémák, amelyek régóta fékezik az épületek felújítását. A térségünkre általánosan jellemző a rendszerváltás idején elhamarkodott lakásprivatizáció. A régi tagországokban a nagyvárosok sűrűn beépített területein zömében szociális és piaci alapú bérlakások vannak. Ez ésszerű nemcsak a munkaerő mobilitása szempontjából, hanem azért is, mert a többlakásos házak optimális kezeléséhez korlátozni kell egyes tulajdonosi jogokat, ami sok tulajdonos esetén körülményes. Emellett méltánytalan állami vagy önkormányzati szinten megoldatlan szociális problémákat a társasház közösségének vagy egyes ágazatok nyakába varrni.
Társasházak kezelési gyakorlata
Az ingatlanok műszaki állapotával legalább annyira tisztában kellene lenni a tulajdonosoknak, mint a gépkocsik esetében. Ismerni kellene minden ház állékonysági, épületszerkezeti, hőtechnikai, gépészeti állapotát, beleértve az azonnal, egy, öt és tizenöt éven belül elvégzendő munkákat és azok költségvonzatait. Az alapos átvilágítás nem „újabb sarc”. Nem szabadna belenyugodni abba, hogy elmaradnak a műszaki vizsgálatok a tulajdonosok szűkös anyagi helyzetére való hivatkozással. Számos esetben a közös költség egyes tételei csökkenthetők lennének a szolgáltatás megversenyeztetésével vagy azzal, hogy a munkát a lakók maguk végeznék el. Máskor azt hozzák fel ellenérvként, különösen a jobb állapotban levő, jól működő társasházak részéről, hogy ne kényszerítsenek rájuk teljesen felesleges, bürokratikus terheket. maguktól is elvégeztetik a vizsgálatokat, ha indokoltnak találják. Természetesen nincs egyenrecept a társasházak kezelésére.
Nyilvánvaló azonban, hogy egy 20-30 lakásos épületben édeskevés tájékoztatást jelent a vevő számára a megvenni szándékozott lakás egyszerűsített energiatanúsítványa. Több országban az energetikai vizsgálatot eleve a teljes épületre végzik el. A lakásvásárlással jelentős osztatlan közös tulajdont is vásárolunk. Különösen a régebbi, szemmel is láthatóan rossz állapotú volt bérházakra igaz, hogy ha nincs a teljes ingatlanra állapotfelmérés, bármikor előfordulhat, hogy azonnali beavatkozásra van szükség: a hó behorpasztotta a tetőt, csőtörés van valamelyik fővezetéknél, vagy a gázművek télvíz idején leállítja a szolgáltatást. Tűzoltás helyett, illetve a nagyobb hibák megelőzésére szolgál a tervszerű felújítás, amelynél mindenki pontosan láthatja, milyen költségekre kell számítania. Nem ritka jelenség, elsősorban a nagy kinnlevőségekkel terhelt pesti társasházaknál, hogy a lépcsőházat utoljára a világháború előtt festették ki, viszont stukkódíszek, jakuzzi és mennyezetig érő tükörfolyosó van az eladásra szánt lakásban. Mindez nemcsak a lakók igénytelenségét, de a társasház kezelési rendszer általános hibáját is jelzi.
Hasznos lenne a társasházak kezelési gyakorlatáról vitasorozatot rendezni, ahol a felújítások, üzemeltetés, finanszírozás, kinnlevőségek kérdése tisztázódna, és megismerkedhetne a lakosság a jó gyakorlatokkal. Emellett pedig a mai napig nem ritka visszaéléseket, hozzá nem értést, az albetétesek megkárosítását eredményesebben kellene szankcionálni.
Pályázati rendszer
Kiszámíthatatlanul, esetlegesen írtak ki eddig pályázatokat a lakossági ingatlanok felújítására. Nemegyszer nyilvánvaló volt, hogy csak a jól informáltaknak volt esélye a részvételre. Ma nincs egyetértés abban, hogy mi a támogatások célja. Azokat kell-e támogatni, akik önrésszel rendelkeznek a felújításhoz, vagy a leginkább rászorulókat? A cél a sokat fogyasztók energiamegtakarítása, ezáltal az üvegházgázok nagyobb arányú csökkentése, vagy az alacsony jövedelműek életkörülményeinek javítása? Elvben jó kiindulás lehet a ráfordítás és a megtakarítás aránya. De nem lehet az egyedüli szempont az energia megtakarítása.
Véleményünk szerint nem magáningatlanokat kellene egyedileg támogatni, hanem a „felújítási részvételre képesítést”. Itt a pályázatoknak a tervezésben, közös városmegújítási projektek menedzselésében lenne szerepük. Hatalmas mennyiségű üresen álló ingatlan van az országban. Érdemes lenne egy több lábon álló (szociális, piaci, szolgálati) bérlakás rendszer kialakítását is megvitatni.
Mit kellene támogatni közpénzekből?
Vissza nem térítendő támogatást csak olyan beavatkozások kaphassanak, amelyeket piaci alapon nem végeznének el. Ilyenek a közérdekű munkák, elsősorban a műemlékek helyreállításának, a helyi kulturális örökség megőrzésének többletköltségei, a K+F és természetesen a közösségi tulajdonú épületek korszerűsítése. De ide sorolandók egy nagyobb összefüggő területre, tömbre, városrészre, kistelepülésre vonatkozó teljes körű felmérések is. Az adott terület pontos ismerete, közműfejlesztések alternatíváinak kidolgozása és a kapcsolódó szemléletformálás nem a piac feladata.
A felújításokban élen járó Németországban, Ausztriában további jó gyakorlatok is vannak a szükséges műszaki beavatkozások ingatlanonkénti feltárásával kapcsolatban. Az egyén és a közösség közös érdekére hivatkozással kedvezményes átalánydíjat kell fizetni az energiatanúsítványért, a felmérésekért. Az eddig folyamatosan működtetett felújítási tanácsadó központokat díjmentes, házhoz menő tanácsadással egészítik ki. A szakemberek a családoknak személyre szabott javaslatokat adnak, és elmagyarázzák a korszerűsítéssel és az épületek szakszerű használatával kapcsolatos tudnivalókat. Nálunk a társasházak fűtési megoldásai nagyon különbözők. A nagyobb területre kiterjedő felméréssel meg lehetne állapítani, hogy hol lenne gazdaságosabb a tüzelőberendezések egyenkénti cseréje helyett helyi kiserőművet vagy korszerű távhőellátást biztosítani. Sok uniós tagországban reneszánszát éli a távfűtés, megújuló energiákra épülve. A pesti belvárosról készítendő megvalósíthatósági tanulmány a készülő Távhő Cselekvési Tervhez is hasznos háttéranyag lehetne.
A lakosság számára kedvező hitelkonstrukciókat kellene felajánlani. E téren jelentős hiány van innovatív megoldásokban. Megismételjük, hogy nem szabadna a társasházi közösségek nyakába varrni a súlyos szociális problémákat. Vannak, akik képtelenek rendszeresen fizetni a lakhatás költségeit, beleértve a felújítások többletköltségét. (Mások ezt a helyzetet kihasználva nem fizetnek, noha erre módjuk lenne.) A hátrányos helyzetű háztartások számára szociális bérlakást kellene biztosítani, vagy például az időseket segíteni kellene kisebb rezsijű, de megfelelő ingatlanra cserélésben. (Hollandiában a nyolcvanas években ilyen módon mintegy 18 százalékkal javult a háztartások nagyságához igazodó lakásméret, igen kicsiny közösségi ráfordítás mellett.)
A szociális bérlakásrendszer létrehozásától függetlenül is lehetne enyhíteni az alacsonyabb jövedelmű ingatlantulajdonosok helyzetén. A munkanélküliek számára lehetne közmunkát szervezni, úgy, hogy a törekvőbbek egyidejűleg szakmát is tanuljanak. Szerszámkölcsönző, ezermester boltok, műhelyek létrehozásával, közös anyagbeszerzéssel lehetővé kellene tenni, hogy „Csináld magad!”rendszerben a lakók, ingatlantulajdonosok egyes munkákat maguk tudjanak, tanuljanak meg elvégezni.
Adókedvezmények
Az épületek felújítása nemcsak az ingatlantulajdonos érdeke, hanem közérdek is. Magánszemélyek a javítási, karbantartási és felújítási munkákat jobbára számla nélkül végeztetik, mivel nincsenek adókedvezmények a felújításra. A költségeket pedig elviselhetetlenül megnöveli a megadóztatott nettó jövedelemből „ráadásként” kifizetendő 27 százalékos áfa.
Az átlagjövedelem, az adók, az energiaárak és a felújítások költségeinek, valamint a támogatások (rezsicsökkentés, kedvezményes hitel, vissza nem térítendő támogatás) ösztönző hatásának hatékonyságáról folyó viták eddig nem vezettek megegyezéshez.
Komplex rehabilitációs városstratégia
1987-ben fejeződött be egy tíz éven át, az osztrák gazdasági minisztérium finanszírozásával folyt grazi városmegújítási program (Stadterneuerung geringer Intesitaet am Beispiel Graz, WEGRAZ, W. Felber szerk. 1987). Részletes (műszaki-szociológiai) felméréssel indult, amelybe a lakosságot, a helyi civil szerveződéseket is bevonták. Ezzel kívánták a közösség aktív támogatását, anyagi és fizikai hozzájárulását minél szélesebb körűen biztosítani. A jelentés kitért nemcsak az egyes tömbökre vonatkozó konkrét beavatkozásokra és a költségekre, hanem a városfelújításhoz kapcsolódó helyi és országos rendeletekre, a regionális és országos támogatási forrásokra is. A grazi példa jól mutatja a szociális piacgazdaság sikeres működésének jellegzetességét: rengeteg egyeztetéssel, szemléletalakítással, jó előkészítéssel, gondos felméréssel és közös megegyezéssel, erősen korlátozott anyagi lehetőségek mellett is jelentősen javítható egy-egy település épületállománya, illetve alkalmazkodási képessége az aktuális körülményekhez. A politika, a vezető döntéshozók támogatása nélkül azonban ott sem valósulnak meg a projektek.
Budapesten is vannak jó példák és hasznos tanulságok a szociális városrehabilitációra.
A IX. kerület, Középső-Ferencváros rehabilitációja a rendszerváltáson átívelő sikertörténet, amely azóta számos elismerést kapott. Jelentős mértékű magántőke bevonásával valósult meg. Folytatódik az 1992-ben megindult városmegújítási folyamat, amelynek eddigi eredményeként a közel 80 hektáros, 44 tömbnyi városrészben a komfort nélküli lakások aránya 61 százalékról 16 százalékra csökkent és jelenleg már csak 40 lakóépület vár felújításra.
A VIII. kerületben több rehabilitációs program is fut a RÉV 8 Józsefvárosi Városfejlesztési és Rehabilitációs Zrt. koordinálásával. A Magdolna negyed rehabilitációja a szokásos városmegújításoknál jóval összetettebb szociális elemeket tartalmaz, és igen szerény költségvetésű. A III. ütem, 4,2 milliárdos összeggel, 2015-ig tart. Ezzel a kerület szociális lakásállományának a fele, mintegy 380 lakás részleges, de jelentős felújítása, közterek, zöldterületek megújításával és különféle szociális programokkal párhuzamosan fejeződik be.
A pályázás feltétele, hogy az adott településnek legyen integrált városfejlesztési stratégiája (IVS). Ehhez a kormányzatnak részletes útmutatót kellene készítenie, mert a már elkészült IVS-ek az érintett települések többségében csupán nagyon általános megállapításokat tartalmaznak. Számos egyéb előnnyel járna (idegenforgalom, tőkevonzás), ha a települések, a fővárosi kerületek megtalálnák saját arculatukat és az ehhez vezető városfejlesztési és rehabilitációs stratégiájukat. A komplex (integrált) programokhoz az új fejlesztési időszakban már több forrásból lehet támogatást kapni.
Beliczay Erzsébet
a Levegő Munkacsoport elnökhelyettese
További kapcsolódó anyagok:
https://www.levego.hu/kapcsolodo_anyagok/otletektol_vezerelt_varosfejlesztes
https://www.levego.hu/kapcsolodo_anyagok/keszuljunk_fel_idoben_a_hosegri...
http://www.eceee.org/policy-areas/buildings/cost_optimality/cost_optimality-eceeereport.pd
fhttps://www.levego.hu/hirek/2013/05/okos_hazak_valtozatos_megoldasok_a_l...